恒大造车的土地游戏

自恒大开始造车以来，对它的质疑就从未停息。最主要的批评，就是说恒大以造车之名圈地。

那我们就来看看它“圈”了多少地好了。

《观察家》通过检索恒大集团旗下汽车业务公司及下属公司在各地的拿地情况发现。仅2019年，恒大汽车业务板块公司就拿了736万平方米土地，其中有约338万平方米，属于住宅或商业用地，占总拿地面积的一半左右。

事实很明确，凭借产业投资开路，恒大拿了很多地，而且拿了很多住宅、商业用地，无疑非常有利于其房地产开发业务的展开。

恒大是怎么做到的呢？

1

汽车板块下

至少37家子公司可开发房地产

恒大原来就有房地产开发业务，因此我们首先要把以造车为名拿的地，和原来房地产开发业务剥离出来，专论新能源汽车业务板块下的拿的地。

自恒大造车以来，旗下已经有很多控股、参股新能源汽车子公司。这并不奇怪，但不一样的是，恒大造车业务旗下都有专事房地产开发的子公司。

恒大造车业务主要分布在三家公司：恒大健康旗下的恒大新能源科技集团有限公司（下称恒大新能源科技集团），恒大新能源汽车投资控股集团有限公司（下称恒大新能源投资集团），以及恒大瑞博投资（深圳）有限公司（下称恒大瑞博投资）。

恒大新能源科技集团旗下，主要包含电池业务，卡耐新能源在这一板块。同时，安徽、广东、贵州三家地方子公司旗下，都有带“生活服务”字样的子公司，这些子公司经营范围中都有房地产开发经营的内容。另外恒大新能源科技（辽宁）公司旗下5家公司都有房地产开发业务。

在恒大新能源投资集团旗下，则主要装入了整车业务，即恒大国能板块。但同时，有安徽、江苏、广东、河南都有带“生活服务”字样的子公司，安徽甚至有5家。这些子公司经营范围中也有房地产开发经营的内容。另外还有陕西俊驰企业管理有限公司、深辽新能源科技（辽宁）旗下三家公司同样也有房地产开发经营资格。

深辽新能源科技公司旗下三家公司经营范畴都有房地产开发

在恒大瑞博投资旗下，电机业务主要在此，但是还有贵州恒大动力科技有限公司，广州乾晟实业有限公司和9家恒大**置业有限公司，经营范围中有房地产开发经营资质。

此外，恒大收购的国能新能源，今年4月也成立天津国能生活服务有限责任公司。

合并计算，恒大汽车业务板块旗下至少有37家可以开展房地产开发经营的子公司。

2

拿了多少地？

恒大新能源汽车在各地，一般有两个子公司，一个是某地恒大新能源科技发展公司，另一个则往往命名为某地恒大某某生活服务有限公司。

恒大汽车业务板块下房产开发和汽车产业齐头并进

前者是到地方投资新能源汽车产业的公司，拿工业用地；后者则是拿住宅用地，从事房地产开发。

比如，在江苏，恒大新能源投资集团分别全资持有恒大新能源汽车（江苏）有限公司（下称恒大江苏），以及金浩生活服务（江苏）有限公司（下称金浩生活）。

恒大江苏，曾以1.39亿代价，拿下江苏南通35.99万平方米工业用地，建设车身总成、电池包工厂。

金浩生活，则以7.04亿代价，分两次拿下江苏南通12.3万平方米住宅用地，开发房地产。

基本上，恒大在任何一个地方都是双管齐下，汽车产业也投，房地产开发也做。《电动汽车观察家》检索了上述恒大集团旗下三大汽车业务子公司及下属公司在各地的拿地情况。

2019年，恒大汽车板块旗下公司总共拿下734万平方米土地，其中有约338万平方米住宅或商业用地，约398万平方米工业用地，总耗资156.45亿。

这些土地对恒大相当重要。根据中国指数研究院的研究，2019年上半年，恒大集团总共拿到1166万平方米规划建筑面积土地，排名全行业第六名。而恒大光通过造车项目就拿到了338万平方米住宅和商业用地，而且是土地面积，并非规划建筑面积。

恒大拿地的一个突出特点是，工业用地和住宅用地一起拿。如下表所示，恒大在安徽六安、安徽寿县、河南新郑及临近的中牟、江苏南通、广东广州、辽宁沈阳，都是工业地和住宅地同时拿。天津国能生活服务公司直接拿的就是住宅地，而此前国能已经在天津投建工厂。

只有在江苏南京，目前只有江苏卡耐新能源拿的工业用地，没有同时拿住宅或者商用用地。

以上只是2019年恒大造车性拿的地。在2018年，在广州南沙，恒大还接手了原来FF旗下睿驰智能汽车2018年4月拍下40.09万平方米工业用地，耗资3.64亿。另外上海国能新能源，也在2018年拿下32.38万个平方米工业用地，耗资3.04亿。

除此之外，恒大的汽车业务还和其原有的房地产板块联动起来。比如，在恒大在沈阳准备建设产业园之际，恒大旗下的房地产开发公司沈阳恒达房地产开发有限公司，也拿下了沈北新区雨田中学东侧-1、-2地块。

辽宁省委副书记、省长唐一军迎接许家印

显然，这是一种投资换土地的战略。恒大这种打法还将继续，把越来越多的工业和住宅、商业用地纳入囊中。

根据贵阳市城市发展投资（集团）股份有限公司公司官网信息，该公司已经完成了恒大新能源汽车贵阳基地土地一级开发场平设计方案比选评审工作。这表明，贵阳市还将为恒大新能源汽车贵阳基地准备一个地块。

另外，陕西秦汉新城管委会官网曾经报道，当地曾经召开恒大新能源产业项目听证会，准备为恒大新能源产业项目展开征地工作。

3

恒大投汽车产业

地方保送好地给恒大

恒大绕这么大圈子，就是为了拿地吗？

对于房地产开发企业而言，土地是最主要的资产。一位知名地产分析人士表示，目前虽然房地产商可以通过正常的招拍挂去获取土地，但是成本很高，竞争激烈。但是，“有产业导入，能够获得较好的拿地机会。”

他认为，恒大造车，有三成考虑因素，是为了拿到优惠的土地。

如他所说，恒大投资了新能源汽车产业的地方拿到的土地，基本上都以底价成交，其中不乏好地块。以恒大大本营广州为例，恒大旗下的深涛生活服务公司，在恒大在南沙建汽车工厂的基础上，以底价摘得南沙万顷沙2019NJY-10地块和2019NJY-11地块，两块地折合楼面价不到1万元/㎡。

图片来源：广州中原地产

根据3fang.com的评估，这两块相邻的住宅地块，南沙2019NJY-9地块土地评估楼面价13699.18元/平方米；南沙2019NJY-8地块土地评估楼面价也达到了13213.10元/平方米。

广州日报地产版在8月22日特地报道了恒大这两个住宅地块。报道说，本次两宗地块所在区域定位为“保税港加工制造业区块”。而“保税港区域”本身规划以产业用地为主，住宅用地仅5宗。稀缺性一目了然。

这两个地块交通配套前景可期，未来可通过公交接驳地铁18号线和22号线（预计2020年底开通），1~1.5小时内可达番禺广场、长隆万博、琶洲、珠江新城等重要商务区。

未来该区域的住宅需求量会很大。广州日报报道称，“恒大汽车城、保利电商港、物流保税区等众多优质项目积极推进，建设中的地铁18/22号线将是该区域最大交通利好，产业新城的从业人员将为区域内的住宅楼盘提供持续的需求。”

一位新造车企业的老板分析，在和地方招商引资工作人员讨价还价中，由于恒大自身资金充足，造车项目可能不需要地方资金投入，可以提出住宅土地的需求，地方政府也愿意用更好土地资源的方式，来回报产业投资。而另一位汽车企业高层表示，对于大型产业投资，投资方一般会与地方政府签订两个文件，一个是产业园开发协议，另一个是备忘录，往往约定了地方政府另外配套给投资方多少住宅、商业用地。

而为了保证优质地块直通恒大，在招拍挂时，相应地块的竞拍人资质要求中，往往有详细约定。

比如，恒大在新郑拿到的地块，要求“竞买人或其控股股东（直接或间接）或其所属集团公司，在 2016~2018年连续三年获得世界 500强企业称号（以《财富 FORTUNE》杂志 2016年、2017年、2018年公布的企业名单为准），且排名逐年提升，并在 2018年进入前300强。”

2018年，财富杂志前300强企业中的房地产公司，只有恒大和绿地两家。

而且，该地块还需配建满足新能源汽车充电需求的充电设施，达到智联生态新城建设要求。

国家电网与恒大合资成立了国网恒大智慧能源服务公司，进入充电领域

再比如，恒大在六安拿下的6宗连体地块，竞买人也要求必须是《财富FORTUNE》杂志公布的世界500强企业，申请人须在六安市范围内拟投资额度不低于150亿元以上的战略性新兴产业，且必须单独报名，不得联合竞买。

由于这些类似的要求，基本上可以保证相应块地就是恒大的。上述资深房地产分析人士表示，这种定向招拍挂的形式，行业也不少见，只要操作得当，外界也不会多加质疑。

4

华夏幸福模式的2.0版

一位曾在房地产企业工作，现在任汽车企业高层的人士透露，恒大的这种模式，可以称为华夏幸福模式的2.0版本。

所谓华夏幸福模式，指的是华夏幸福基业的产业新城运营开发模式。在这一模式下，华夏幸福基业与地方政府签订排他性园区托管分成协议，由华夏幸福基业规划、建设、招商和后期维护工作，政府通过收税和卖地赚取收益，并将收益和华夏幸福基业分成。

这位人士分析，恒大的模式更为高效。

首先，华夏幸福模式还需要对土地做一级开发，而恒大拿到的都是“熟地”。这些招拍挂的土地，不仅完成了土地征收，而且达到了“三通一平”或者“五通一平”甚至“七通一平”的准备工作。恒大避免了一级开发的成本。

其次，华夏幸福模式是筑巢引凤，还需要做大量的招商引资工作，把当地的产业发展起来。但是，恒大则带着新能源汽车产业到地方。百鸟在林不如一鸟在手，地方政府对此更加信任。

一位地方招商引资官员表示，恒大有品牌效应，又有国家产业政策鼓励的新能源汽车产业链资源，自身的财务平衡能力也比较强。对于这样短期内能拉动经济的项目，堪称是“政治正确”的，地方政府非常欢迎。

但是，如果恒大只有一个整车项目，一方面工厂所需土地不大，不能占用太多土地；另一方面一个整车项目不能多处落地。因此，恒大需要对收购新能源汽车全产业链企业，在整车厂附近建配套，形成产业园，同时分拆项目到各地。

许家印收购了轮毂电机公司Protean

如他所说，我们已经看到，恒大在广州、沈阳，都是计划建设整车+电池+电机的产业园。在郑州、贵阳、陕西，都是照着产业园区布局。此外，恒大电池、电机等项目也在各地拓展。

恒大模式和华夏幸福模式的类似之处，都将收获土地增值的收益，但是周期和方式不一样。

首先是快速开发，拿到的住宅、商业用地开发收益。在房地产开发行业，恒大以速度见长。普通房企从拿地到开盘，需要一年时间，但是恒大只需要6-8个月。开盘意味着资金回笼，等于恒大在6-8个月之内，就能实现收益。

其次是工业用地的开发和新能源汽车产业投资，这如同其他新造车势力或者汽车企业，难度不小。不过，投建产业主动权也在恒大把握，比招商引资再投建要快。

另外，恒大可以有很多办法降低产业投资成本。

上述地方招商引资官员表示，恒大不会只谈好地块的出让，或者地价优惠，其他企业投资的套路都会拿出来，比如投资返还，产业补贴，人才、科研奖励等等。

这位汽车企业高层称，对于大的产业园的投资项目，地方政府都会有落地的投资返还，可能高达45%。加上房地产开发的收益，最终，在当地没怎么花钱，就能把工厂建起来。恒大只有在收购产业链企业，研发投入上真正花了比较多的钱。

如果产业投资风险大，恒大可不可以索性赚了住宅开发的钱之后就摆烂，不落实产业投资呢？毕竟住宅开发周期很短，而工业用地的开发投资、建设、达产，往往要好几年。

《电动汽车观察家》征询的地方招商引资工作人员、房地产分析人士和汽车企业高层，都否认这种可能性。

上述汽车企业高层还表示，类似恒大这种项目，都可能是省重点项目，地方一把手都要为此负责，如果恒大不执行这个项目，市级、区级多位领导干部都可能会为此被问责。恒大作为和政府密切打交道的企业，必须在乎自己的信用。

不过，当汽车产业项目建成投产之后，如果企业经营不善，恒大确实可以将工业用地和厂房转让。此时，如果工业用地增值了，恒大还能享受工业用地增值收益。

他举例说，一家房地产开发公司曾经以十几万一亩的价格拿下北京周边的大量工业用地，而到了2017年，已经涨到了80万左右一亩。

在这一方面，产业的投资，对于当地的地价、房价都有拉动作用。因此，恒大也需要落实产业投资。

他总结，恒大模式，一是看到了房地产开发赚钱的前景，用产业投资来撬动房地产用地；二是凭借产业投资中的地方政府支持，“最终目的是，没花钱，或者少花钱，就把汽车厂全建起来了”。

5

以造车为名的资本游戏？

近几年，融资市场持续“钱紧”，而房地产业也是重灾区。自2018年初开始，就不断有消息称，有的银行业已经停止发放房地产开发贷款。

恒大虽然是大企业，而且资金周转快，但同样面临融资问题，在工业用地、产业投资上的布局，耗资也不少。

除了广州，恒大还有多个新能源汽车产业园计划

在新能源汽车产业投资、地产开发方面，恒大还是找到了融资模式。在2019年7月，光大兴陇信托有限责任公司推出了“企荣1号国能新能源汽车有限责任公司4期集合资金信托计划”。该计划计划发行6.39亿贷款信托产品，利息分别为8%-8.9%，用于向国能新能源汽车有限责任公司贷款，用于天津滨海新区国能汽车厂区项目建设。

而该信托计划的抵押物，就是金驰生活服务（河南）公司的7宗住宅用地。显然，恒大拿到的土地，也能间接为恒大造车、建房持续融资。

另外，也有坊间传闻，恒大计划将造车拿下的土地，发行房地产投资信托基金（REITs），到交易所挂牌交易，一次性收回投资。此前，2018年5月，恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”确实曾被上交所受理，拟发行金额高达100亿元。恒大可以将后续拿到的土地再以这种形式融资。

但是，前述房地产分析人士认为，REITs产品更适合商业不动产，对于工业地产可以尝试，但并不是很合适。

此前，由于恒大健康投资FF，后来又启动一系列收购，也有人认为恒大健康通过股价上扬，早已收回投资成本。

从恒大健康股价看，8月26日该股收于7.6港元/股，比2018年6月28日宣布投资FF、进入新能源汽车行业前4.6港元左右的价格确实大幅提升。

恒大健康近一年股价走势

资料来源：新浪财经

但是，上述无论哪种手段，都是房地产企业合理合法的融资渠道，不足以据此来否定恒大造车的诚意。

8月20日以来，有恒大新能源工作人员在朋友圈推送恒大房产优惠、折扣的信息，被解读为全员卖房。如今，新能源汽车被恒大如此深刻地结合到了房地产业务当中，模式前所未有。在恒大的房地产业务隆隆向前之际，我们只希望恒大的新能源汽车业务，不仅仅是房地产业务的开路先锋，而也能齐头并进，有所成就。